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 物件探しは希望エリアにこだわりすぎずに

まず、『自分のお店のコンセプトに合うのはどのエリアか？」『希望の広さは？」「出せる予算は？」 などの開業条件を固めてから、希望する街の不動産屋さんへ向かいます、ただし、理想的な激戦区で物件を見つけることは至難の業です。

開業者にとって良い不動産屋さんって？

開業を予定している地域の、店舗物件を多く扱っているところに頼むのが一番と思われがちですが、冒頭にもあるとおり「物件選びは地元の不動産屋にまかせて」はいけません。
事業計画をきちんと把握し、本当に開業に適しているかどうかを相談にのってくれる不動産屋を選ぶべきです。
お店の経営がきちんと成り立つか、厳しく確認してくる不動産屋もO K 。あなたを信頼してくれれば、いい物件を紹介してくれるはずです。反対にちゃんと聞かないで、安い物件を押し付けてくる不動産屋さんは避けましょう。

物件取得の予算は、家賃の8～14ヶ月分を目安に

借りるのは店舗物件なので、一般的には保証金が必要になります。これは賃貸住宅の敷金に当るもの。保証金は家賃の6～12ヶ月分を目安に考えておきます。
さらに前家賃1ヶ月分、不動産仲介手数料1ヶ月分が加わるので、最大で家賃の14ヶ月分、最低でも8ヶ月分はかかると覚悟しましょう。
まれに保証金が安くなっていたり、値引きに応じてくれるケースもあります。

店舗のスタイルと立地環境の関係

開業エリアには、単純に「人が多い」「大きな駅のそば」といった条件よりも大切な要素があります。
自分のお店がターゲットとする客層が周辺にどれだけ住んでいるか、通ってくるかです。例えば、20代の若者を狙うなら学生街や若い人が住んでいる街、ランチ中心で会社員向けを狙うならビジネス街など、自分が開きたいお店のスタイルに合わせて開業エリアを探しましょう。

めぼしい物件では、ここをチェック！

エリアを絞って不動産屋さんに行ったら、いよいよ物件巡り。実際に自分の目でしっかり確かめることが大切です。
候補物件を絞ったら、次の項目をしっかりチェックしましょう。

広さ、家賃、保証金の額

広さは、客席だけでなくキッチン、バックヤードも頭に入れてチェック。

駅からの時間　周辺環境

歩いて何分かかるのか。店に来るまでの周辺環境も確かめます。

自宅からの時間

特に深夜まで営業する場合、交通手段があるかを確かめます。

管理費、共益費、火災保険の額

家賃以外にかかる費用があるかどうか、忘れずに確認します。

引き渡しの時期・条件

すぐ借りられるのか？または、いつ頃ならば借りられるのか？

居抜き物件かどうか　→※項目6、項目7へ

上下水道、電気、ガス

特にエアコンや厨房機器で電気を使うので、容量を確認します。

近所のお店・事務所

近所に似た業種のお店があったり、怪しげなお店や事務所があるのは問題です。

希望エリアでは、ここをチェック！

どんな人が多いのか？

歩いている人の年齢、性別、職業は？住んでいるのか、通っているのか？

街に活気があるか？

人通りは多いのか？商店街があるなら、さびれていないかどうか？

昼と夜の人通りの差は？

昼夜問わず人通りが多いのか？平日と土・日の差は？などをチェック。

公共施設や公園は？

文化施設、スポーツ施設があれば、駅から遠くても人通りが期待できます。

周辺の環境は？

いくら賑やかでも。パチンコ屋や風俗店が多いなど環境が悪ければ意味ありません。

近似タイプのお店は？

同業種のお店をチェックしましょう。
リサーチを兼ねてお客として入ってみると、現実に体感できます。

近くに学校があるか

学校があるとお店が営業できない場合もあるので、不動産屋さんに確認しましょう。

居抜き物件のメリット・デメリット

「居抜き物件」とは、前に入っていたお店が設備を残して出て行った物件のことです。
それゆえのメリットとデメリットがありますので、それらの影響を考え、検討しましょう。

空調機器（ エアコン、換気扇）や厨房機器（ コンロ、冷蔵庫など）が残っていて、そのまま使える状態なら、その分の工事費や設備費がかかりません。つまり内装費のうち設備工事が安く上がります。

残された設備が自分のお店に合わない機能・デザインだとイメージどうりのお店にならないことも。また空調設備などが壊れた状態で残っていると、取り外す工事費用がかかるので要注意です。

居抜き物件のチェックリスト

厨房の広さと設備は？

調理スペースや冷蔵庫などを置く広さは十分にあるか？
水道の蛇口の数、ガスコンロの数なども確認します。

エアコンや換気扇は？

備え付いている場合、きちんと動くかを確かめます。
故障していた場合、修理費を支払うことになりかねません。

内装設備を変えてよいか？

例えばカウンターや椅子、テーブルが床に固定されている場合など、取り替えることは可能か聞いてみます。

造作譲渡料はかかるか？

前のお店が残していった設備を買い取る料金のこと。
造作譲渡料が高い物件だと居抜きのメリットがありません。

ひとことアドバイス！

不動産屋のスムーズな契約交渉術

希望に合う物件を見つけるには、
次のポイントを押えて不動産屋さんと良好な関係を結びましょう。

不動産屋さんに気に入られる

きちんとした身なりと言葉遣いを心掛けるのは鉄則です。また、場所・広さ・予算・借りたい時期などの希望条件を具体的に書き留めて、その中で「譲れない条件』「譲れる条件」を整理しておきましょう。

情熱と信頼性をアピール

不動産屋さんが知りたいのは、(1) その店が周囲に与える影響は？ (2) 家賃を毎月支払えるのか？の２点。
(1)に対しては企画書にコンセプトを書いて客層が悪くないことをアピール。
(2)に対しては収支計画書で、お店の収益がどれだけ見込めるかを伝えます。また、時には職務経歴書を求められることも。

値切りすぎるのはNG

賃貸料や保証金をしつこく値切りすると「そんなに資金がないのか』と不信感を与えてしまうことも。信頼を得たあとで、やんわりお願いしてみるぐらいがベターです。長く空いていた物件なら、比較的値下げしてもらいやすいでしょう。

お客様の数を予測するための通行量調査

候補物件のターゲット層

通行量調査は、自分のお店にお客様がどのくらい来店するかを予想するために行います。候補物件の前で、朝・昼・夜にどのくらいの人が通るかをチェックしましょう。その際に重要なのが、自分のお店のターゲット層がどれだけいるかということ。いくら人通りが多くても、お店に来て欲しい層が少なくては考えものです。また、同じエリア内でターゲット層が近いお店の来店数をチェックするのも有効です。ランチタイム、ティータイム、ディナータイムに出かけ、込み具合を参考にします。

プロのテクニック

通行人の中で来店する可能性のある人の割合を「吸引率」といいます。吸引率は。お店の業態にもよりますが普通は1％です。チェーン店を出店する場合には貴重なデータとなりますが、個人経営の店だと必ずしも当てはまらないケースが多いです。他店の来客数を調べるには、2日続けて同じ時期に行き、2日目の伝票ナンバーから前日のナンバーを引きます。あくまでも参考程度にとらえましょう。

宅建協会に加入している不動産屋と、取引によるトラブルが起きてしまったら、宅建協会本部（または支部）に相談できます。宅建協会には苦情解決・弁済業務があるので、宅建協会から会員業者に指導勧告を行い、トラブルの解決を図ります。また、苦情解決業務でもトラブルが解決できず、損害金が発生した時は、不動産屋に代わり保証協会が、損害金をお支払いします。 ただし、宅建協会に加入している会員であること、１社につき1,000 万円が上限( 委託金の範囲）で、苦情が解決した順に支払われます。