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人気の物件みつけました。（物件探し） : ８つの真実［4］

物件探し

無事お金の段取りはできたとしましょう。

本番はこれからです。

次は「物件探し」。

あなたの夢を叶える本拠地を探します。

成功のカギは不動産選び！賃貸物件の選び方と不動産業者との付き合い方

「物件選びは地元の不動産屋に任せて」は×

誤解のないように言いますが、土地勘のある出店する予定の

地元の不動産屋に依頼するのは、間違いではありません。

ただその場合は、コンセプトとの整合性、あなたの店の適した設備関連の有無のチェック

（設備がある無いだけで必要な費用がウン百万変わってきます！）、

そのホントにいい物件なのかどうか（不動産屋にとっていい物件ではないのか？

いわゆるその不動産屋の管理物件などで早く客をつけたい、手数料が両手など）、

その辺を全部判断しなければいけません。

「地元の不動産屋であれば、情報も多いし安心。」

実はそんなコトないんです。

よく考えてみてください。ネットがあるこの時代。

ほとんどの情報は不動産業者みんなが共有できるようになっています。

それならばあなたの夢を共有できる専門家を探すことが正解です。

お店の場所を決める ： 立地選定

立地環境・広さ・家賃 etc. … 物件探しは納得いくまで！やりたいですよね。
以下に不動産選びのポイントをリストアップしてみます。

物件探しは希望エリアにこだわりすぎずに

まず、『自分のお店のコンセプトに合うのはどのエリアか？」
『希望の広さは？」「出せる予算は？」 などの開業条件を固めてから、
不動産屋さんへ向かいます。
ただし、理想的な激戦区で物件を見つけることは至難の業です。

開業者にとって良い不動産屋さんって？

開業を予定している地域の、
店舗物件を多く扱っているところに頼むのが一番と思われがちですが、
「８つの真実」にもあるとおり
「物件選びは地元の不動産屋にまかせて」はいけません。

事業計画をきちんと把握し、
本当に開業に適しているかどうかを相談にのってくれる不動産屋を選ぶべきです。
お店の経営がきちんと成り立つか、厳しく確認してくる不動産屋もO K 。
あなたを信頼してくれれば、いい物件を紹介してくれるはずです。
反対にちゃんと聞かないで、安い物件を押し付けてくる不動産屋さんは避けましょう。

物件取得の予算は、家賃の8～14ヶ月分を目安に

借りるのは店舗物件なので、一般的には保証金が必要になります。
これは賃貸住宅の敷金に当るもの。
保証金は家賃の6～12ヶ月分を目安に考えておきます。

さらに前家賃1ヶ月分、不動産仲介手数料1ヶ月分が加わるので、
最大で家賃の14ヶ月分、最低でも8ヶ月分はかかると覚悟しましょう。

まれに保証金が安くなっていたり、値引きに応じてくれるケースもあります。


店舗のスタイルと立地環境の関係

開業エリアには、単純に「人が多い」「大きな駅のそば」といった条件よりも大切な要素があります。
自分のお店がターゲットとする客層が周辺にどれだけ住んでいるか、通ってくるかです。

例えば、20代の若者を狙うなら学生街や若い人が住んでいる街、
ランチ中心で会社員向けを狙うならビジネス街など、
自分が開きたいお店のスタイルに合わせて開業エリアを探しましょう。

めぼしい物件では、ここをチェック！

エリアを絞って不動産屋さんに行ったら、いよいよ物件巡り。
実際に自分の目でしっかり確かめることが大切です。
候補物件を絞ったら、次の項目をしっかりチェックしましょう。

・広さ、家賃、保証金の額　・・・　広さは、客席だけでなくキッチン、バックヤードも頭に入れてチェック。

・駅からの時間　周辺環境　・・・　歩いて何分かかるのか。店に来るまでの周辺環境も確かめます。

・自宅からの時間　・・・　特に深夜まで営業する場合、交通手段があるかを確かめます。

・管理費、共益費、火災保険の額　・・・　家賃以外にかかる費用があるかどうか、忘れずに確認します。

・引き渡しの時期・条件　・・・　すぐ借りられるのか？または、いつ頃ならば借りられるのか？

・居抜き物件かどうか　→※項目6、項目7へ

・上下水道、電気、ガス　・・・　特にエアコンや厨房機器で電気を使うので、容量を確認します。

・近所のお店・事務所　・・・　近所に似た業種のお店があったり、怪しげなお店や事務所があるのは問題です。

希望エリアでは、ここをチェック！

・どんな人が多いのか？　・・・　歩いている人の年齢、性別、職業は？住んでいるのか、通っているのか？

・街に活気があるか？　・・・　人通りは多いのか？商店街があるなら、さびれていないかどうか？

・昼と夜の人通りの差は？　・・・　昼夜問わず人通りが多いのか？平日と土・日の差は？などをチェック。

・公共施設や公園は？　・・・　文化施設、スポーツ施設があれば、駅から遠くても人通りが期待できます。

・周辺の環境は？　・・・　いくら賑やかでも。パチンコ屋や風俗店が多いなど環境が悪ければ意味ありません。

・近似タイプのお店は？　・・・　同業種のお店をチェックします。リサーチを兼ねてお客として入ってみると、現実に体感できます。

・近くに学校があるか　・・・　学校があるとお店が営業できない場合もあるので、不動産屋さんに確認しましょう。

物件をさがす

お店をするための物件は大き2種類に分けて考えます。

１　スケルトンから探す。
スケルトンの場合は、１から全部作ります。
自由度が高く、業態に合わせてつくるので、思い通りのものができます。
ただ一般的に居抜きよりも時間もコストも多く必要になってきます。

２　居抜き物件を探す。
「居抜き物件」とは、前に入っていたお店が設備を残して出て行った物件のことです。
それゆえのメリットとデメリットがありますので、それらの影響を考え、検討しましょう。

○ 居抜き物件のメリット
空調機器（ エアコン、換気扇）や厨房機器（ コンロ、冷蔵庫など）が残っていて、そのまま使える状態なら、その分の工事費や設備費がかかりません。内装や看板などは、業態に合わせて変更は必要ですが、設備はそのまま使うことができます。　つまり、内装費のうち設備工事が安く上がります。

× 居抜き物件のデメリット
残された設備が自分のお店に合わないレイアウトだと、思いどうりのお店にならないことがあります。無理して効率の悪いレイアウトで運営すると、人件費が多くかかることになり、結局高い買い物になります。また空調設備などがいつ壊れるかわからないことや、もし壊れた状態で残っていると、取り外す工事費用がかかるので要注意です



上記をふまえて夢の本拠地をさがしましょう。

ハブマネージメントでは、物件の探し方をお手伝いできます。

希望する物件情報を入力して、プロに探してもらう。
提携先の不動産業者に探してもらいます。
私たちがコーディネイトしますので、
不動産屋さんに都合のいい物件（８つの真実参考）を
押しつけられることはありません。

希望の地域などを、お問い合わせフォームからお問い合わせください。

物件に合わせて計画をつめる ： 運営方針・立案

最初につくった計画を、みつけた物件に合わせて再度シミュレーションします。

まず、賃料・保証金・仲介手数料などの実際の数字を入れます。

そしてその立地でどれくらいの来客がみこめるかを再考します。

どうやって予想するか、通行量調査をぜひやってください。

通行量調査は、自分のお店にお客様がどのくらい来店するかを予想するために行います。
候補物件の前で、朝・昼・夜にどのくらいの人が通るかをチェックします。

その際に重要なのが、自分のお店のターゲット層がどれだけいるかということ。
いくら人通りが多くても、お店に来て欲しい層が少なくては意味がありません。

また、同じエリア内でターゲット層が近いお店の来店数をチェックするのも有効です。
ランチタイム、ティータイム、ディナータイムに出かけ、込み具合を参考にします。

こうやって実際その立地の空気を感じることが大切です。
3日もいけばだいたいの空気感がつかめます。

実際見直した計画に無理があった時は、
スッパリその物件はあきらめてください。

その物件がどんなに魅力的でも。
ブレてはいけません。

見直した計画に無理がない場合、次のステップに進みましょう！

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